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La Legge di Bilancio 2026 riapre la disciplina dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci. Un’opportunità per trasferire immobili e altri beni dal patrimonio della società ai soci con imposta sostitutiva dell’8% e riorganizzare gli asset patrimoniali.
Assegnazione agevolata dei beni ai soci 2026: la nuova finestra fiscale
Nel nostro ordinamento esistono alcune misure fiscali che il legislatore ripropone periodicamente quando ritiene opportuno favorire la riorganizzazione del patrimonio delle imprese. Tra queste rientra la disciplina dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci, che consente alle società di trasferire determinati beni ai soci con una tassazione ridotta rispetto al regime ordinario.
La Legge di Bilancio 2026 (art. 1, commi 35-41, Legge 30 dicembre 2025 n. 199) ha riaperto questa possibilità, già prevista in passato da diverse leggi di stabilità. La norma consente alle società di effettuare assegnazioni o cessioni agevolate di beni ai soci, oltre alla trasformazione in società semplice o all’estromissione degli immobili dell’imprenditore individuale.
L’obiettivo della disciplina è piuttosto chiaro: permettere alle imprese di far uscire dal patrimonio societario determinati beni – in particolare immobili – applicando un’imposta sostitutiva significativamente più bassa rispetto alla tassazione ordinaria.
Per comprendere correttamente il funzionamento dell’agevolazione è però necessario chiarire alcuni concetti tecnici che riguardano l’assegnazione dei beni ai soci e le relative conseguenze fiscali.
Che cosa significa assegnazione dei beni ai soci
Nel linguaggio civilistico e fiscale, l’assegnazione di beni ai soci è l’operazione con cui una società trasferisce ai propri soci uno o più beni che fanno parte del patrimonio sociale.
In altre parole, un bene che appartiene alla società – ad esempio un immobile, un terreno o un altro bene patrimoniale – viene attribuito direttamente ai soci, che ne diventano proprietari a titolo personale.
Dal punto di vista giuridico l’assegnazione può avvenire in diversi modi, a seconda della struttura dell’operazione societaria. In particolare può essere realizzata:
- come distribuzione di utili o riserve;
- come restituzione di capitale ai soci;
- nell’ambito della liquidazione della società.
Nonostante le diverse modalità tecniche, l’effetto economico dell’operazione è sempre lo stesso: il bene esce dal patrimonio della società e diventa proprietà diretta dei soci.
Dal punto di vista fiscale questo passaggio genera normalmente una plusvalenza imponibile in capo alla società.
Con il termine plusvalenza si indica la differenza tra:
- il valore fiscale del bene iscritto in bilancio,
- e il valore attribuito al bene al momento del trasferimento ai soci.
In regime ordinario questa plusvalenza verrebbe tassata con:
- IRES al 24%
- IRAP al 3,9%
con un carico fiscale complessivo superiore al 27%.
Ed è proprio su questo punto che interviene la disciplina dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci prevista dalla Legge di Bilancio 2026, che consente di applicare una tassazione significativamente ridotta.
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Il primo vantaggio: l’imposta sostitutiva dell’8%
Il principale beneficio previsto dalla disciplina dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci 2026 riguarda il trattamento fiscale della plusvalenza.
Come visto, in regime ordinario la differenza tra il valore fiscale del bene e il valore attribuito al momento del trasferimento ai soci verrebbe tassata con:
- IRES al 24%
- IRAP al 3,9%
con un carico complessivo superiore al 27%.
La normativa agevolativa consente invece di applicare un’imposta sostitutiva pari all’8% su tali plusvalenze.
Questo significa che il trasferimento di beni dal patrimonio della società ai soci può avvenire con un carico fiscale significativamente più contenuto rispetto alla tassazione ordinaria.
Non è quindi raro che l’acquisto di un immobile all’interno di una società sia stato inserito, sin dall’origine, in una strategia di pianificazione fiscale e patrimoniale. In questi casi le cosiddette finestre agevolative – come quella prevista dalla Legge di Bilancio 2026 – possono consentire la successiva assegnazione dell’immobile ai soci come dividendo in natura, con un trattamento fiscale più favorevole rispetto alle regole ordinarie.
Il secondo vantaggio: l’utilizzo del valore catastale
Un ulteriore elemento di interesse nella disciplina dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci riguarda il modo in cui viene determinata la plusvalenza imponibile.
In linea generale, nelle operazioni tra società e soci il valore del bene dovrebbe essere determinato sulla base del valore normale, cioè del valore di mercato.
La normativa agevolativa consente invece, nel caso degli immobili, di assumere come riferimento il valore catastale.
Questo aspetto è particolarmente rilevante perché, nella maggior parte dei casi, il valore catastale risulta significativamente inferiore al valore di mercato dell’immobile.
Di conseguenza, nelle operazioni di assegnazione agevolata degli immobili ai soci la base imponibile su cui calcolare l’imposta può risultare ridotta non solo grazie all’aliquota più bassa dell’imposta sostitutiva, ma anche grazie a un valore di riferimento più contenuto.
Il risultato è che la tassazione complessiva dell’operazione può essere ulteriormente ridotta rispetto a quella che si determinerebbe applicando le regole ordinarie basate sul valore di mercato.
Cessione di beni ai soci: un’alternativa spesso più semplice
Accanto all’assegnazione agevolata dei beni ai soci, la normativa prevede anche la possibilità di effettuare la cessione dei beni ai soci.
Dal punto di vista giuridico la cessione è, in sostanza, una vendita del bene dalla società ai soci. Il bene esce dal patrimonio della società, ma il trasferimento avviene a fronte di un corrispettivo pagato dai soci.
Nella disciplina agevolativa il termine cessione è utilizzato in senso piuttosto ampio e può comprendere diverse tipologie di operazioni, tra cui:
- permute;
- datio in solutum (trasferimento di un bene per estinguere un debito);
- conferimenti.
Dal punto di vista operativo, la cessione dei beni ai soci risulta spesso più semplice da realizzare rispetto all’assegnazione, perché non richiede necessariamente operazioni societarie più complesse come la distribuzione di riserve o altre modifiche dell’assetto patrimoniale della società.
Per questo motivo, nella pianificazione delle operazioni previste dalla disciplina di assegnazione o cessione agevolata dei beni ai soci prevista dalla Legge di Bilancio 2026, la cessione rappresenta spesso una soluzione più rapida dal punto di vista operativo.
La trasformazione in società semplice
Un’ulteriore possibilità prevista dalla disciplina agevolativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda la trasformazione di una società commerciale in società semplice.
Per comprendere il significato di questa operazione è utile ricordare brevemente che cosa sia una società semplice.
La società semplice è una forma societaria disciplinata dal codice civile che non può esercitare attività commerciale. Per questo motivo viene utilizzata principalmente per attività di natura patrimoniale, come la detenzione e gestione di immobili o partecipazioni.
La trasformazione agevolata in società semplice consente quindi ad alcune società – in particolare alle società immobiliari di gestione – di uscire dal regime del reddito d’impresa e di assumere una struttura giuridica più coerente con la natura patrimoniale dell’attività svolta.
Questa situazione si verifica frequentemente quando una società detiene immobili che non sono utilizzati direttamente nell’attività operativa, ma rappresentano semplicemente beni patrimoniali detenuti dai soci attraverso la società.
In molti casi si tratta di società che detengono immobili non messi a reddito oppure utilizzati dai soci come immobili di godimento. Si tratta di situazioni che possono risultare poco coerenti con la disciplina delle società commerciali, nelle quali l’attività deve essere orientata allo svolgimento di un’attività economica.
La normativa prevede tuttavia una condizione importante: la società che intende effettuare la trasformazione agevolata in società semplice deve avere come oggetto esclusivo o principale la gestione di beni immobili.
L’estromissione dell’immobile dell’imprenditore individuale
La disciplina agevolativa prevista dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda anche un’ulteriore fattispecie: l’estromissione dell’immobile dell’imprenditore individuale.
Per comprendere questa ipotesi è necessario chiarire che cosa si intende per estromissione.
Con questo termine si indica l’operazione attraverso la quale un imprenditore individuale fa uscire un bene dal patrimonio dell’impresa per farlo rientrare nel proprio patrimonio personale.
In altre parole, un immobile che fino a quel momento era iscritto tra i beni dell’impresa viene trasferito nella sfera privata dell’imprenditore.
Nel caso specifico previsto dalla disciplina agevolativa, la norma consente di estromettere gli immobili dell’impresa applicando l’imposta sostitutiva prevista dal regime agevolato, analogamente a quanto avviene nelle operazioni di assegnazione o cessione dei beni ai soci.
Attenzione: questo caso riguarda solo alcune situazioni nel settore odontoiatrico
A questo punto è importante fare una precisazione particolarmente rilevante per chi legge questo blog.
L’ipotesi dell’estromissione dell’immobile dell’imprenditore individuale non riguarda normalmente il dentista che esercita la professione sanitaria in forma individuale.
Il dentista che esercita la professione sanitaria opera infatti come professionista, producendo reddito di lavoro autonomo e non reddito d’impresa.
L’imprenditore individuale, invece, è un soggetto che esercita un’attività d’impresa ed è iscritto nel Registro delle imprese presso la Camera di Commercio.
Nel settore odontoiatrico questa situazione può verificarsi in alcune circostanze particolari, ad esempio quando il titolare ha costituito un’impresa individuale che gestisce un ambulatorio o una struttura sanitaria, oppure quando accanto all’attività professionale vengono svolte attività imprenditoriali connesse, come la gestione di immobili o altri servizi organizzativi.
In questi casi l’immobile può essere intestato all’impresa individuale e quindi può essere oggetto di estromissione agevolata.
Diversamente, quando l’immobile è detenuto dal professionista nella propria sfera personale oppure attraverso una società immobiliare, questa specifica disciplina non trova applicazione.
Quali beni possono beneficiare dell’assegnazione agevolata ai soci
La disciplina prevista dalla Legge di Bilancio 2026 sull’assegnazione agevolata dei beni ai soci riguarda principalmente due categorie di beni:
- beni immobili, come terreni e fabbricati;
- beni mobili iscritti nei pubblici registri, come autoveicoli o imbarcazioni.
Non tutti i beni immobili detenuti dalla società possono però beneficiare dell’agevolazione.
Sono infatti esclusi gli immobili strumentali per destinazione, cioè quelli utilizzati direttamente nello svolgimento dell’attività d’impresa.
Diversamente, risultano generalmente agevolabili:
- gli immobili patrimoniali, detenuti dalla società come investimento;
- gli immobili merce, cioè quelli destinati alla vendita nell’ambito dell’attività dell’impresa;
- gli immobili strumentali per natura, purché non siano utilizzati direttamente nell’attività operativa.
Un aspetto particolarmente importante riguarda il momento in cui deve essere verificata la natura del bene.
La normativa stabilisce infatti che la qualificazione del bene deve essere valutata al momento dell’assegnazione o della cessione ai soci, e non in un momento precedente.
Questo elemento può risultare rilevante nella pianificazione dell’operazione, perché la classificazione fiscale del bene incide direttamente sulla possibilità di applicare il regime agevolato.
Chi può utilizzare l’assegnazione agevolata dei beni ai soci
Le operazioni previste dalla disciplina di assegnazione o cessione agevolata dei beni ai soci introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 possono essere effettuate da diverse tipologie di società.
In particolare, possono accedere all’agevolazione:
- società di capitali (Srl, Spa e Sapa);
- società di persone commerciali (Snc e Sas);
- società poste in liquidazione, purché rispettino i requisiti previsti dalla norma.
La normativa prevede inoltre alcune condizioni anche per quanto riguarda i soci che ricevono i beni.
In particolare, i soci devono risultare tali alla data del 30 settembre 2025, oppure devono diventarlo entro il 31 gennaio 2026, a condizione che il titolo di trasferimento della partecipazione abbia data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
Questa previsione serve a evitare operazioni realizzate esclusivamente per beneficiare dell’agevolazione attraverso l’ingresso di nuovi soci successivo all’introduzione della norma.
I tempi dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci
La disciplina dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci prevista dalla Legge di Bilancio 2026 può essere utilizzata solo entro una finestra temporale limitata.
La norma stabilisce infatti che le operazioni di assegnazione o cessione dei beni ai soci devono essere realizzate entro il 30 settembre 2026.
Anche il pagamento delle imposte sostitutive previste dal regime agevolato è scandito da scadenze precise. In particolare, l’imposta deve essere versata:
- per il 60% entro il 30 settembre 2026;
- per il restante 40% entro il 30 novembre 2026.
Queste scadenze rendono evidente come le operazioni di assegnazione agevolata dei beni ai soci richiedano una pianificazione anticipata, perché comportano valutazioni fiscali, patrimoniali e societarie che difficilmente possono essere affrontate in tempi molto ristretti.
Perché l’assegnazione agevolata dei beni ai soci può interessare anche gli studi dentistici
Molti studi dentistici – soprattutto quelli di dimensioni più strutturate – operano oggi attraverso società odontoiatriche, che in alcuni casi detengono anche immobili o altri beni patrimoniali.
Può trattarsi, ad esempio, dell’immobile in cui viene esercitata l’attività sanitaria oppure di altri beni detenuti dalla società per finalità di investimento o di gestione patrimoniale.
In queste situazioni può diventare opportuno valutare se tali beni siano ancora coerenti con l’attività operativa della società odontoiatrica, oppure se sia preferibile separarli dall’attività sanitaria vera e propria.
Le operazioni di assegnazione o cessione agevolata dei beni ai soci previste dalla Legge di Bilancio 2026 possono rappresentare, in alcuni casi, uno strumento utile per effettuare questa separazione.
Attraverso queste operazioni può essere infatti possibile far uscire determinati beni dal patrimonio della società operativa, trasferendoli direttamente ai soci oppure collocandoli in una struttura patrimoniale distinta.
Si tratta di valutazioni che possono risultare particolarmente rilevanti nelle realtà più strutturate, dove spesso convivono attività sanitaria, gestione immobiliare e pianificazione patrimoniale familiare.
Naturalmente ogni situazione richiede un’analisi specifica. Operazioni di questo tipo coinvolgono infatti aspetti fiscali, civilistici e patrimoniali che devono essere valutati con grande attenzione.
Proprio per questo motivo le cosiddette finestre agevolative, come quella prevista dalla Legge di Bilancio 2026, risultano realmente utili solo quando vengono inserite all’interno di una pianificazione strategica ben costruita.
Un’opportunità che va letta in chiave strategica
Le assegnazioni e cessioni agevolate dei beni ai soci, insieme alla trasformazione in società semplice e all’estromissione dell’immobile dell’imprenditore individuale, non rappresentano soltanto una misura fiscale di favore. Sono piuttosto uno strumento che il legislatore mette periodicamente a disposizione delle imprese per favorire la riorganizzazione del patrimonio societario.
Il loro valore non risiede soltanto nel risparmio d’imposta immediato, che può risultare significativo grazie all’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’8%, ma soprattutto nella possibilità di ripensare la struttura patrimoniale delle società, separando ciò che è realmente funzionale all’attività operativa da ciò che rappresenta invece un investimento patrimoniale.
Nel settore odontoiatrico questo tema è particolarmente attuale. Negli ultimi anni molti studi hanno adottato modelli organizzativi più evoluti, che possono includere società odontoiatriche operative, società immobiliari di gestione o strutture societarie familiari. In questi contesti può accadere che alcuni immobili o altri beni patrimoniali non siano più pienamente coerenti con l’attività sanitaria svolta dalla società.
La finestra agevolativa prevista dalla Legge di Bilancio 2026 per l’assegnazione agevolata dei beni ai soci può quindi rappresentare, in alcuni casi, un’occasione per riordinare questi assetti patrimoniali con un costo fiscale significativamente più contenuto rispetto al regime ordinario.
Naturalmente non si tratta di operazioni da affrontare con leggerezza. Decisioni come l’assegnazione o la cessione di beni ai soci, oppure la trasformazione della società, comportano conseguenze che devono essere valutate con attenzione: effetti sul patrimonio dei soci, equilibri societari, implicazioni civilistiche e possibili impatti sul passaggio generazionale.
Per questo motivo il punto centrale non è semplicemente se utilizzare l’agevolazione, ma se essa si inserisce in una strategia coerente di organizzazione dell’attività e del patrimonio.
Come accade spesso in materia fiscale, infatti, l’agevolazione è soltanto uno strumento. Sta all’imprenditore – e ai suoi consulenti – decidere se e come utilizzarlo all’interno di un progetto più ampio di pianificazione patrimoniale.
